🏗️ Une construction illégale est une construction édifiée :
- sans autorisation d’urbanisme, y compris les modifications ultérieures non autorisées (CE, 9 juillet 1986, Époux Thalamy, n°51172, A ; CE, 13 décembre 2013, Mme Carn et a., n°349081, B ; CE, 16 mars 2015, M. et Mme La Marque, n°369553, A)
- ou non conforme à l’autorisation délivrée (CE, 25 avril 2001, Époux Ahlborn, n°207095, B)
Une construction est généralement qualifiée d’ancienne lorsqu’elle a plus de 10 ans.
Pour ces constructions illégales anciennes :
💡 Certains risques sont éteints par la prescription…
Actions pénales, civiles, administrative et redressement fiscal.
… mais d’autres risques subsistent :
Risque assurantiel, dévalorisation du bien en cas de vente, illégalité administrative « perpétuelle ».
Deux issues sont alors possibles :
✅ La première : l’illégalité peut être régularisée.
Soit par une autorisation d’urbanisme de régularisation :
- portant uniquement sur la régularisation de l’existant, ou
- portant sur la régularisation de l’existant + de nouveaux travaux (CE, 9 juillet 1986, Époux Thalamy ; CE, 3 mai 2011, Mme Ely, n° 320545, B ; CE, 27 juillet 2012, Mme Da Silva Soares, n°316155, B)
⚠️Attention : la construction doit respecter les règles d’urbanisme en vigueur au jour de la demande (CE, 16 mars 2015, n°369553, A ; CE, 18 avril 2018, n°401878).
Soit par le « pardon administratif » de 10 ans (L.421-9 c. urb) :
⚠️Attention : Sa portée est très limitée : il est exclu notamment en cas de risque pour la sécurité, site protégé, domaine public, zone à risques ou construction réalisée sans permis alors qu’il était requis (i.e. à partir de 1943).
⛔ La seconde : l’illégalité NE peut PAS être régularisée.
Cela implique un blocage quasi total des travaux :
Seuls pourront être autorisés des travaux strictement nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes (CE, 16 mars 2015, n°369553, A)
Interprétation stricte. Par exemple : pas de ravalement, pas de travaux de toiture.
Aucune reconstruction à l’identique en cas de démolition (L.111-15 c. urb).
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